Guía del Socio Cooperativista de Viviendas
¿QUÉ ES UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
Una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia a personas físicas, y en algunos casos a personas jurídicas, que necesitan alojamiento o locales para sí mismos o sus familiares. La ley permite que entre sus fines se incluya la construcción de edificaciones complementarias, como plazas de aparcamiento, y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación. Se trata de una agrupación de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles. La característica principal de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad es la adquisición de una vivienda a precio de coste.
LA INICIATIVA DE CONSTITUIR UNA COOPERATIVA
La constitución formal de una cooperativa es una decisión que corresponde a un grupo de personas que acuerdan en asamblea la constitución de la nueva entidad o lo hacen directamente ante notario mediante escritura pública. En la práctica, la iniciativa suele estar impulsada por otra entidad, como empresas, sindicatos o asociaciones vecinales, que designan un grupo promotor para tramitar la creación de la cooperativa. También pueden ser creadas por gestoras, empresas dedicadas a la gestión inmobiliaria, que promueven la constitución de cooperativas.
LA PUESTA EN MARCHA DE LA COOPERATIVA
Los socios fundadores suelen carecer de los conocimientos técnicos necesarios para llevar a cabo la construcción de sus viviendas, por lo que la cooperativa debe buscar la ayuda de profesionales a cambio de una contraprestación económica. Esto incluye asistencia técnica de arquitectos e ingenieros, asistencia jurídica de abogados, y la contratación de sociedades gestoras para la gestión y asesoramiento.
¿QUÉ SUPONE PERTENECER A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
El socio de una cooperativa de viviendas es promotor indirecto de su vivienda y futuro adjudicatario de la misma, lo que implica asumir derechos y deberes. Una de las principales ventajas es el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas, que puede ser del orden del 30% si la gestión es buena. Además, el socio participa en las etapas de la promoción a través de las asambleas generales.
¿CÓMO SE REGULA UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
La actividad de una cooperativa de viviendas está regulada por la legislación nacional y las disposiciones específicas de cada Comunidad Autónoma en materia de cooperativas. Además, las cooperativas deben elaborar sus propios estatutos, los cuales deben estar en consonancia con la ley aplicable y deben ser inscritos en el Registro de Cooperativas correspondiente. Los acuerdos adoptados por la asamblea general y por el consejo rector son vinculantes para todos los socios, si bien estos acuerdos pueden ser impugnados ante los tribunales si resultan contrarios a la legislación vigente o a los estatutos de la cooperativa.
¿CÓMO FUNCIONA UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
La cooperativa debe contar con órganos sociales nombrados y controlados por los socios, como la asamblea general, el consejo rector y los interventores. La asamblea general es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa y sus acuerdos obligan a todos los socios. El consejo rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa.
DERECHOS DE LOS SOCIOS COOPERATIVISTAS
Los derechos más importantes de los socios incluyen ser elector y elegible para los órganos sociales, formular propuestas, recibir información necesaria, ingresar cantidades para la financiación de las viviendas, y causar baja voluntaria en la cooperativa. También tienen derecho a que las cantidades entregadas sean garantizadas por seguro de caución o aval bancario.
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS?
Los socios deben asistir a las reuniones de la asamblea general, cumplir los acuerdos adoptados, participar en las actividades de la cooperativa, guardar secreto sobre asuntos de la cooperativa, y no realizar actividades competitivas con la cooperativa. También deben efectuar el desembolso de sus aportaciones al capital social y respetar los plazos de preaviso para darse de baja.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE ACCEDER A UNA VIVIENDA EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA?
La principal ventaja es el coste final de la vivienda, que suele ser más bajo debido a la autopromoción. Los socios también pueden modificar los proyectos en algunos aspectos y realizar mejoras en la calidad de sus viviendas..
¿QUÉ DEBE COMPROBARSE ANTES DE ADQUIRIR LA CONDICIÓN DE SOCIO? ¿QUÉ DEBE FACILITAR AL NUEVO SOCIO LA COOPERATIVA?
El aspirante a socio debe comprobar que la cooperativa está legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas, que posee una cuenta bancaria para las aportaciones de los socios, y que dichas aportaciones están aseguradas. También debe asegurarse de que la situación del suelo donde se pretende construir está clara y que existen plazos estimados para la ejecución de las obras.
APORTACIONES Y ENTREGAS ECONÓMICAS DE LOS SOCIOS A SU COOPERATIVA
Existen tres tipos de aportaciones: al capital social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos. Las aportaciones al capital social son reembolsables en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada. Las cuotas de ingreso no son reintegrables y su destino es sufragar los gastos de la cooperativa.
SEGURO DE CAUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA O AVAL. SEGURO DECENAL
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a los promotores a suscribir un seguro que garantice durante diez años los posibles defectos estructurales del edificio. Estas cautelas suponen un ligero incremento de los costes, pero son una mayor garantía del adecuado cumplimiento de las obligaciones de la cooperativa.
RETORNO COOPERATIVO Y RESERVA OBLIGATORIA (FONDO DE RESERVA OBLIGATORIO)
Las viviendas se adjudican a precio de coste, por lo que no existen excedentes cooperativos ni retornos. Sin embargo, podrían existir beneficios si se edifican locales comerciales que se vendan a no socios. La reserva obligatoria se dota con las deducciones aplicadas a socios por bajas voluntarias no justificadas y expulsiones.
PARTICULARIDADES EN LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
Las cooperativas pueden promover tanto viviendas libres como protegidas. Las viviendas protegidas deben cumplir determinados requisitos de superficie, destino y precio máximo. Para obtener financiación cualificada estatal, las cooperativas deben cumplir ciertos requisitos, como poderes de representación expresos y por escrito.
¿CÓMO SE REPARTE EL COSTE DE UNA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA?
La distribución del coste a financiar con las aportaciones de los socios y la financiación externa puede ser: terrenos (25%-35%), construcción (30%-40%), proyecto (4-5%), gestión (8-10%), gastos de préstamos promotor (5%), otros gastos (3%), e IVA de las viviendas y otros tributos (13%).